Locazioni brevi: adempimenti e imposte dovute

di Francesco Aquilino
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locazioni brevi

Scopri i vantaggi della disciplina sulle locazioni di durata non superiore a 30 giorni. Forma del contratto. Servizi accessori. Opzione per la cedolare secca. Intervento di un intermediario: comunicazione dei dati e ritenuta. Ecco per te una Guida completa.

Sono tante le persone che nel corso della propria vita si sono trovate a godere dell’affitto di un immobile per una durata non superiore a 30 giorni. Si pensi agli spostamenti legati ad esigenze di lavoro o di salute, ma soprattutto agli affitti di case al mare o in altre località turistiche nel periodo estivo. La peculiarità di queste locazioni ha reso necessaria l’elaborazione di una disciplina ad hoc, che le renda di fatto più fruibili e convenienti. Proprio in quest’ottica il decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 ha introdotto la disciplina delle locazioni brevi, avente ad oggetto il regime fiscale e gli adempimenti connessi. Analizziamo quindi nel dettaglio le agevolazioni previste per le locazioni brevi.

A quali contratti si applica la disciplina sulle locazioni brevi?

La disciplina fiscale delle locazioni brevi si applica ai contratti che:

  • hanno durata massima pari a 30 giorni;
  • sono stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, anche con l’ausilio di intermediari (si rimanda alla sezione dedicata agli adempimenti a loro richiesti).

I contratti possono prevedere prestazioni accessorie quali fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, concessione di utenza telefonica e wi-fi. Non è possibile invece prevedere prestazioni tipiche dell’attività d’impresa come il servizio colazione o il noleggio auto.

Il regime delle locazioni brevi si applica, a patto di rispettare le condizioni già esposte, anche:

  • alle sublocazioni;
  • ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
  • ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.

I contratti devono riguardare unità immobiliari a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze. La normativa non richiede l’adozione di uno schema contrattuale in particolare. Quindi la scelta della forma contrattuale è libera. Un’altra semplificazione sta nel fatto che la registrazione dei contratti aventi ad oggetto locazioni brevi non è obbligatoria, ma solo eventuale e volontaria.

Locazioni brevi: imposte dovute e opzione per la cedolare secca

I redditi derivanti dalle locazioni di durata non superiore ai 30 giorni, normalmente assoggettati ad Irpef, possono opzionalmente essere assoggettati a cedolare secca. In questo caso si applica ai redditi un’imposta sostitutiva con aliquota al 21%. La cedolare secca sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e le imposte di registro e di bollo dovute sulla eventuale registrazione del contratto.

La base imponibile a cui applicare l’aliquota del 21% è l’intero importo del canone di locazione, senza scontare l’abbattimento forfettario del 5% previsto per i canoni assoggettati ad Irpef. Quando il contratto prevede un corrispettivo forfettario per i servizi fruiti, anche questo corrispettivo rientra nella base imponibile. Diversamente, non fanno parte della base imponibile le somme relative al rimborso analitico di spese sostenute dal locatore, anche relative ad utenze.

L’opzione per la cedolare secca va effettuata direttamente in dichiarazione dei redditi. Quando si decide di registrare il contratto, l’opzione deve risultare anche dalla registrazione. Pur non rientrando nel reddito complessivo calcolato ai fini Irpef, il reddito assoggettato a cedolare incide:

  • sui limiti di reddito per risultare familiare a carico;
  • sul calcolo di alcune detrazioni (come quelle per carichi di famiglia e per canoni di locazione);
  • sul calcolo dell’Isee.

Leggi di più: Cedolare secca e contratti di locazione 2020

Particolarità per sublocazioni e comodati

I contratti di sublocazione e di comodato non trasferiscono la titolarità del reddito fondiario, che resta in capo al proprietario o titolare di altro diritto reale. Di conseguenza:

  • il titolare del diritto reale sul bene rimane obbligato a dichiarare il reddito fondiario (rendita catastale) derivante dall’immobile oggetto del contratto;
  • il sublocatore o il comodatario è tenuto a dichiarare tra i redditi diversi i ricavi derivanti dal contratto di locazione applicando, in caso di opzione, il regime della cedolare secca.

Adempimenti a carico degli intermediari: comunicazione dei dati e ritenuta

Comunicazione dei dati dei contratti di locazione

Gli intermediari immobiliari che intervengono nelle conclusione di contratti di locazione breve sono obbligati a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti stipulati entro il 30 giugno dell’anno seguente. L’obbligo riguarda tutti gli intermediari professionali, a prescindere dall’utilizzo di canali tradizionali o di portali web. Non è invece obbligato alla comunicazione dei dati l’intermediario che si limita a facilitare l’incontro tra locatore e conduttore, non intervenendo nella stipula del contratto. Quando l’intermediario si rivolge a sua volta ad altri intermediari, l’obbligo resta in capo al soggetto che ha ricevuto l’incarico dal locatore. La comunicazione va effettuata attraverso i servizi telematici dell’Agenzia dell’Entrate e deve contenere i seguenti dati:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore;
  • durata del contratto;
  • indirizzo dell’immobile;
  • importo del corrispettivo lordo.

L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati espone l’intermediario ad una sanzione da 250 a 2000 euro.

Ritenuta sui corrispettivi incassati dagli intermediari

Inoltre, quando gli intermediari intervengono anche nella fase di pagamento del canone, incassando i corrispettivi per conto del locatore, devono operare una ritenuta pari al 21%. La ritenuta è effettuata solo quando il corrispettivo entra nell’effettiva disponibilità dell’intermediario. Quindi, ad esempio, è escluso il caso di pagamento tramite assegno intestato al locatore, con l’intermediario che si limita a consegnarlo.

Gli intermediari che effettuano le ritenute sono tenuti ad inviare la relativa certificazione ai locatori in quanto sostituti d’imposta. La certificazione delle ritenute permette di assolvere in automatico anche l’obbligo di comunicazione di cui al precedente paragrafo.

La ritenuta è effettuata:

  • a titolo di imposta, se il locatore sceglie come regime di tassazione quello della cedolare secca;
  • a titolo di acconto, se il beneficiario non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per la cedolare.

La ritenuta deve essere versata entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata. Per il versamento deve essere utilizzato il codice tributo 1919.

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