Cedolare secca e contratti di locazione 2020

di Antonella Salzarulo
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Cedolare secca e contratti di locazione

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva facoltativa. Essa infatti consente, a coloro che ne esercitano l’opzione, di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali, nonché l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Possono usufruire della Cedolare secca per i contratti di locazione nel 2020:

  • le persone fisiche;
  • i titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento di un immobile che danno in locazione, fuori dall’esercizio di attività di impresa, arti e professioni.

Come funziona la Cedolare secca per i contratti di locazione?

Di seguito evidenziamo le caratteristiche principali della Cedolare secca:

  • il locatore applica sul totale dei canoni di locazione un’imposta sostitutiva di Irpef, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo;
  • i redditi da locazione non vengono rilevati ai fini Irpef (seppure indicati in dichiarazione).
  • l’aliquota della cedolare secca è:
    1. del 21% per i contratti ordinari;
    1. del 10% per i contratti a canone concordato.
  • gli immobili che possono usufruire della cedolare secca sono quelli appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (è esclusa la categoria A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e le relative pertinenze locate unitamente all’abitazione o mediante contratto separato qualora nel contratto di locazione della pertinenza si fa riferimento a quello dell’immobile abitativo e sia evidenziato il vincolo pertinenziale;
  • l’opzione della Cedolare secca riguarda l’intero periodo di durata del contratto. E’ bene ricordare che, il locatore ha diritto di revoca dell’opzione da effettuarsi entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente; in questo caso dovrà versare l’imposta di registro.

Cedolare secca e Canone concordato

Come già detto, per i contratti di locazione a canone concordato è prevista la riduzione dell’aliquota della cedolare secca al 10%. Il canone concordato (anche detto 3+2) vale per le seguenti categorie di contratti:

  • contratti ordinari (durata di 3 anni + 2 di rinnovo automatico);
  • locazioni a studenti universitari (durata da 6 mesi a 3 anni con rinnovo automatico);
  • locazioni transitorie (durata da 1 mese a 18 mesi).

L‘aliquota al 10% della cedolare secca per il canone concordato si applica in quei Comuni che presentano le seguenti caratteristiche:

  • alta densità abitativa;
  • sono stati colpiti da calamità naturali;
  • carenza di soluzione abitativa e in presenza di accordi territoriali.

Differenza tra Cedolare secca e IRPEF

Se il contribuente che stipula un contratto di locazione non opta per la Cedolare secca, deve:

  • dichiarare i canoni d’affitto nella Dichiarazione dei Redditi annuale;
  • sommare tali redditi ad eventuali altri redditi percepiti nell’anno;
  • calcolare e versare l’IRPEF sull’ammontare complessivo dei redditi percepiti.

Leggi di più: Dichiarazione dei Redditi 2020: la Guida completa

Cedolare secca e contratti di locazione di immobili commerciali

La legge di bilancio 2019 aveva introdotto, per i contratti stipulati a partire dal 1 gennaio 2019, la possibilità di optare per la Cedolare secca anche sugli immobili commerciali se di categoria C6 ed inferiori ai 600 mq.

Tuttavia, tale norma non è stata prorogata nella Legge di bilancio 2020.

Come si registra un contratto di locazione?

Quando si opta per la cedolare secca fin dall’inizio, il contratto di locazione può essere registrato entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto con il c.d. modello RLI. La registrazione può avvenire:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate;
  • richiedendo la registrazione in ufficio;
  • incaricando un intermediario abilitato.

Il contratto di locazione deve contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE). Non è necessario allegare al contratto la relativa documentazione.

Nel caso in cui manchi la clausola con la dichiarazione del conduttore, il contratto non sarà nullo ma verrà erogata una sanzione. L’importo della sanzione va da 1.000 a 4.000 euro e sale da 3.000 a 18.000 euro se il contratto riguarda più unità immobiliari. Tutti gli importi devono intendersi ridotti della metà per locazioni di durata non superiore a 3 anni.

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