Affitto di case vacanze: come risparmiare sulle imposte

di Francesco Aquilino
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Mare, montagna, città d’arte… L’estate entra nel vivo e in tanti sono pronti ad affittare le proprie abitazioni site in località turistiche. Ma forse in pochi sanno che oggi è possibile ottenere buoni profitti locando l’immobile in piena regola. Scopri in modo semplice come risparmiare sulle imposte da pagare per l’affitto di case vacanze.

Nonostante i problemi legati all’emergenza Covid-19, la stagione estiva è ormai pronta ad entrare nel vivo. In pochi rinunceranno ad un periodo di meritate vacanze. Un’occasione per chi possiede abitazioni da locare in mete turistiche. Se hai intenzione di concedere in affitto per brevi periodi un immobile di tua proprietà, questo è l’articolo che fa per te. Andremo infatti ad analizzare in che modo poter risparmiare sulle imposte dovute per l’affitto di case vacanze. Il tutto realizzando una locazione che rispetti a pieno quanto previsto dalla legge.

Infatti, sono in tanti ad aver concesso in passato i propri immobili in affitto senza lasciare alcuna traccia di queste operazioni. Ma quella che in passato poteva essere considerata una cattiva abitudine (oltre, ovviamente, che un’infrazione della legge), oggi rappresenta un vero e proprio rischio. I controlli a riguardo sono crescenti e quindi è bene muoversi nel rispetto di quanto previsto dalla legge. La disciplina delle locazioni brevi, introdotta dal decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, può risultare infatti davvero vantaggiosa. Scopriamo insieme in cosa consiste.

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Affitto di case vacanze: la disciplina delle locazioni brevi

Nella maggior parte dei casi l’affitto di case vacanze rientra nella disciplina delle locazioni brevi. Essa si applica infatti ai contratti che:

  • hanno durata massima pari a 30 giorni;
  • sono stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, anche con l’ausilio di intermediari (si rimanda alla sezione dedicata agli adempimenti a loro richiesti).

I contratti possono prevedere prestazioni accessorie quali fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, concessione di utenza telefonica e wi-fi. Non è possibile invece prevedere prestazioni tipiche dell’attività d’impresa come il servizio colazione o il noleggio auto.

I contratti devono riguardare unità immobiliari a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze. La normativa non richiede l’adozione di uno schema contrattuale in particolare. Quindi la scelta della forma contrattuale è libera. Un’altra semplificazione sta nel fatto che la registrazione dei contratti aventi ad oggetto locazioni brevi non è obbligatoria, ma solo eventuale e volontaria.

Leggi di più: Locazioni brevi: adempimenti e imposte dovute

Locazioni brevi: un’opportunità per risparmiare sulle imposte

I redditi derivanti dalle locazioni di durata non superiore ai 30 giorni sono normalmente assoggettati ad Irpef. In questo caso tali redditi sconterebbero una tassazione pari almeno al 23% (nel caso in cui il locatore abbia anche altri redditi soggetti ad Irpef, può arrivare addirittura al 43%). In alternativa, i redditi derivanti da locazioni brevi possono opzionalmente essere assoggettati a cedolare secca. Ciò comporta l’applicazione di un’imposta sostitutiva con aliquota al 21%. La cedolare secca sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e le imposte di registro e di bollo dovute sulla eventuale registrazione del contratto.

La base imponibile a cui applicare l’aliquota del 21% è l’intero importo del canone di locazione, senza scontare l’abbattimento forfettario del 5% previsto per i canoni assoggettati ad Irpef. Quando il contratto prevede un corrispettivo forfettario per i servizi fruiti, anche questo corrispettivo rientra nella base imponibile. Diversamente, non fanno parte della base imponibile le somme relative al rimborso analitico di spese sostenute dal locatore, anche relative ad utenze.

L’opzione per la cedolare secca va effettuata direttamente in dichiarazione dei redditi. Quando si decide di registrare il contratto, l’opzione deve risultare anche dalla registrazione. Pur non rientrando nel reddito complessivo calcolato ai fini Irpef, il reddito assoggettato a cedolare incide:

  • sui limiti di reddito per risultare familiare a carico;
  • sul calcolo di alcune detrazioni (come quelle per carichi di famiglia e per canoni di locazione);
  • sul calcolo dell’Isee.

Leggi di più: Dichiarazione dei Redditi 2020: la Guida completa

Affitto di case vacanze: le regole per gli intermediari

In molti casi l’affitto di case vacanze è concluso grazie all’intervento di intermediari immobiliari. A prescindere dal fatto che si tratti delle classiche agenzie o di portali web come Airbnb, essi sono tenuti a porre in essere alcuni adempimenti.

Entro il 30 giugno dell’anno seguente, gli intermediari immobiliari che intervengono nelle conclusione di contratti di locazione breve sono obbligati a comunicare all’Agenzia delle Entrate, tramite gli appositi servizi telematici, i dati dei contratti stipulati. Tale obbligo non vale se l’intermediario si limita a facilitare l’incontro tra locatore e conduttore, non intervenendo nella stipula del contratto. I dati da comunicare sono:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore;
  • durata del contratto;
  • indirizzo dell’immobile;
  • importo del corrispettivo lordo.

Inoltre, quando gli intermediari intervengono anche nella fase di pagamento del canone, incassando i corrispettivi per conto del locatore, devono operare una ritenuta pari al 21%. La ritenuta è effettuata solo quando il corrispettivo entra nell’effettiva disponibilità dell’intermediario

Gli intermediari che effettuano le ritenute sono tenuti ad inviare la relativa certificazione ai locatori in quanto sostituti d’imposta. La certificazione delle ritenute permette di assolvere in automatico anche l’obbligo di comunicazione di cui sopra. La ritenuta è effettuata:

  • a titolo di imposta, se il locatore sceglie come regime di tassazione quello della cedolare secca;
  • a titolo di acconto, se il beneficiario non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per la cedolare.

La ritenuta deve essere versata entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata. Per il versamento deve essere utilizzato il codice tributo 1919.

Leggi di più: Cedolare secca e contratti di locazione 2020

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