Affitti brevi: la disciplina dopo la Legge di Bilancio 2021

di Francesco Aquilino
affitti brevi

La Legge di Bilancio modifica il regime fiscale delle locazioni brevi. Nuovo limite al numero di immobili da affittare. Passa al MIBACT la gestione della banca dati ministeriale con i codici identificativi. Scopri la disciplina degli affitti brevi alla luce delle novità introdotte per l’anno 2021.

Il regime fiscale delle locazioni brevi è regolato dall’articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50. In esso è indicato il corretto trattamento fiscale degli affitti di immobili con durata non superiore ai 30 giorni. Tale regime, in vigore dal 1° giugno 2017, ha subito delle importanti modifiche a seguito dell’approvazione della Legge di Bilancio 2021. Infatti, è ora previsto un nuovo limite relativo al numero massimo di immobili da locare. Inoltre, la Legge di Bilancio interviene in merito alla banca dati degli immobili destinati alle locazioni brevi. Scopriamo dunque tutte le recenti novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2021, per poi fare un quadro di insieme della disciplina degli affitti brevi attualmente in vigore.

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Affitti brevi: le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2021

Le novità introdotte dalla Legge 30 dicembre 2020, n. 178 (Legge di Bilancio 2021) in materia di affitti brevi sono contenute nei commi da 595 a 597 dell’articolo 1.

Nello specifico, il comma 595 introduce un nuovo importante requisito. Infatti, dal 2021 è possibile accedere al regime fiscale delle locazioni brevi solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Ciò implica che, oltrepassato questo limite, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale. La norma chiarisce che tale nuova previsione risponde all’esigenza di tutelare i consumatori e la concorrenza.

Chi ha intenzione di destinare alla locazione breve cinque o più immobili deve dunque procedere all’apertura della partita Iva, all’iscrizione al Registro Imprese e ai conseguenti adempimenti contabili, fiscali e previdenziali.

Il comma 596, invece, abroga il comma 3-bis dell’articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50. In esso era prevista l’adozione di un regolamento che stabilisse i casi in cui l’attività di locazione breve si intendesse svolta in forma imprenditoriale. Va da sé che tale previsione non sia più necessaria alla luce del nuovo criterio stabilito dal comma 595.

Per ultimo, il comma 597 interviene in merito a:

  • la banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi;
  • i loro codici identificativi;

È ora previsto che la suddetta banca dati sia istituita e gestita dal Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo (MIBACT). Con decreto ministeriale da adottare entro il 28 febbraio 2021 saranno stabilite le modalità di realizzazione e di gestione della banca di dati e di acquisizione dei codici identificativi regionali.

Fatto il punto sulle ultime novità, di seguito si riportano i principali aspetti della disciplina degli affitti brevi.

A quali contratti si applica la disciplina sulle locazioni brevi?

La disciplina fiscale delle locazioni brevi si applica ai contratti che:

  • hanno durata massima pari a 30 giorni;
  • sono stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, anche con l’ausilio di intermediari (si rimanda alla sezione dedicata agli adempimenti a loro richiesti).

N.B.: proprio la previsione che i contratti siano stipulati al di fuori dell’esercizio di attività di impresa ci rimanda al limite di quattro immobili da locare per ogni anno di imposta, già evidenziato in precedenza.

I contratti possono prevedere prestazioni accessorie quali fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, concessione di utenza telefonica e wi-fi. Non è possibile invece prevedere prestazioni tipiche dell’attività d’impresa come il servizio colazione o il noleggio auto.

Il regime delle locazioni brevi si applica, a patto di rispettare le condizioni già esposte, anche:

  • alle sublocazioni;
  • ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
  • ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.

I contratti devono riguardare unità immobiliari a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze. La normativa non richiede l’adozione di uno schema contrattuale in particolare. Quindi la scelta della forma contrattuale è libera. Un’altra semplificazione sta nel fatto che la registrazione dei contratti aventi ad oggetto locazioni brevi non è obbligatoria, ma solo eventuale e volontaria.

Affitti brevi: imposte dovute e opzione per la cedolare secca

I redditi derivanti dalle locazioni di durata non superiore ai 30 giorni, normalmente assoggettati ad Irpef, possono opzionalmente essere assoggettati a cedolare secca. In questo caso si applica ai redditi un’imposta sostitutiva con aliquota al 21%. La cedolare secca sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e le imposte di registro e di bollo dovute sulla eventuale registrazione del contratto.

La base imponibile a cui applicare l’aliquota del 21% è l’intero importo del canone di locazione, senza scontare l’abbattimento forfettario del 5% previsto per i canoni assoggettati ad Irpef. Quando il contratto prevede un corrispettivo forfettario per i servizi fruiti, anche questo corrispettivo rientra nella base imponibile. Diversamente, non fanno parte della base imponibile le somme relative al rimborso analitico di spese sostenute dal locatore, anche relative ad utenze.

L’opzione per la cedolare secca va effettuata direttamente in dichiarazione dei redditi. Quando si decide di registrare il contratto, l’opzione deve risultare anche dalla registrazione. Pur non rientrando nel reddito complessivo calcolato ai fini Irpef, il reddito assoggettato a cedolare incide:

  • sui limiti di reddito per risultare familiare a carico;
  • sul calcolo di alcune detrazioni (come quelle per carichi di famiglia e per canoni di locazione);
  • sul calcolo dell’Isee.

Leggi di più: Cedolare secca e contratti di locazione 2020

Particolarità per sublocazioni e comodati

I contratti di sublocazione e di comodato non trasferiscono la titolarità del reddito fondiario, che resta in capo al proprietario o titolare di altro diritto reale. Di conseguenza:

  • il titolare del diritto reale sul bene rimane obbligato a dichiarare il reddito fondiario (rendita catastale) derivante dall’immobile oggetto del contratto;
  • il sublocatore o il comodatario è tenuto a dichiarare tra i redditi diversi i ricavi derivanti dal contratto di locazione applicando, in caso di opzione, il regime della cedolare secca.

Adempimenti a carico degli intermediari: comunicazione dei dati e ritenuta

Comunicazione dei dati dei contratti di locazione

Gli intermediari immobiliari che intervengono nelle conclusione di contratti di locazione breve sono obbligati a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti stipulati entro il 30 giugno dell’anno seguente. L’obbligo riguarda tutti gli intermediari professionali, a prescindere dall’utilizzo di canali tradizionali o di portali web. Non è invece obbligato alla comunicazione dei dati l’intermediario che si limita a facilitare l’incontro tra locatore e conduttore, non intervenendo nella stipula del contratto. Quando l’intermediario si rivolge a sua volta ad altri intermediari, l’obbligo resta in capo al soggetto che ha ricevuto l’incarico dal locatore. La comunicazione va effettuata attraverso i servizi telematici dell’Agenzia dell’Entrate e deve contenere i seguenti dati:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore;
  • durata del contratto;
  • indirizzo dell’immobile;
  • importo del corrispettivo lordo.

L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati espone l’intermediario ad una sanzione da 250 a 2000 euro.

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Ritenuta sui corrispettivi incassati dagli intermediari

Inoltre, quando gli intermediari intervengono anche nella fase di pagamento del canone, incassando i corrispettivi per conto del locatore, devono operare una ritenuta pari al 21%. La ritenuta è effettuata solo quando il corrispettivo entra nell’effettiva disponibilità dell’intermediario. Quindi, ad esempio, è escluso il caso di pagamento tramite assegno intestato al locatore, con l’intermediario che si limita a consegnarlo.

Gli intermediari che effettuano le ritenute sono tenuti ad inviare la relativa certificazione ai locatori in quanto sostituti d’imposta. La certificazione delle ritenute permette di assolvere in automatico anche l’obbligo di comunicazione di cui al precedente paragrafo.

La ritenuta è effettuata:

  • a titolo di imposta, se il locatore sceglie come regime di tassazione quello della cedolare secca;
  • a titolo di acconto, se il beneficiario non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per la cedolare.

La ritenuta deve essere versata entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata. Per il versamento deve essere inserito in F24 il codice tributo 1919.

Leggi di più: Modello F24: cos’è, a cosa serve e come funziona

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