Superbonus e contabilità condominiale: la guida pratica

di Francesco Aquilino
Superbonus e contabilità condominiale

Scopri come registrare in modo corretto le spese relative al Superbonus 110% nella contabilità condominiale. Per te una guida pratica per non sbagliare. Ecco il giusto trattamento della cessione del credito e dello sconto in fattura.

Tra i soggetti interessati dalla disciplina del Superbonus 110%, i condomìni ricoprono indubbiamente la fetta più grande. L’incentivo costituisce per tutti una novità, in quanto introdotto per la prima volta nel corso del 2020. Anche i condomìni si trovano dunque di fronte a qualcosa di nuovo. Nei casi, molto rari, in cui siano state sostenute spese ammesse al Superbonus 110% entro il 31 dicembre 2020, si presenta quindi la necessità di riportare tali spese nei rendiconti. Per questo motivo, onde evitare banali errori, facciamo il quadro sul corretto trattamento delle spese relative al Superbonus 110% nella contabilità condominiale. Il tutto analizzando gli specifici risvolti delle diverse forme di fruizione del beneficio.

Leggi di più: Lavori ammessi al Superbonus 110% per il 2021

La natura del rendiconto condominiale

Prima di approfondire nel dettaglio le rilevazioni connesse al Superbonus 110%, è il caso di fare qualche breve considerazione sulla contabilità condominiale. Seppur gergalmente si fa spesso riferimento al bilancio condominiale, il documento redatto annualmente dai condomìni è un mero rendiconto. Il suo contenuto è indicato dall’articolo 1130-bis del codice civile. Le rilevazioni attengono alle voci in entrata e in uscita, oltre ai dati inerenti alla situazione patrimoniale. Esso si compone di:

  • registro di contabilità;
  • riepilogo finanziario;
  • nota sintetica esplicativa della gestione.

È quindi evidente la diversa natura rispetto al bilancio di esercizio aziendale. Di conseguenza le rilevazioni da porre in essere in relazione al Superbonus 110% si discostano da quelle richieste dalla corretta contabilità aziendale, per cui si rimanda all’articolo dedicato.

Leggi di più: Cessione del credito Superbonus 110%: profili contabili

Superbonus e contabilità condominiale: differenza tra detrazione, cessione e sconto

Passiamo ora agli aspetti pratici. Come si rilevano in modo corretto le spese ammesse al Superbonus 110%? La risposta non è univoca. Infatti, le rilevazioni da inserire nel rendiconto variano a seconda del modo in cui si intende fruire del beneficio. Come noto ai più, il beneficio fiscale può essere goduto tramite:

  • detrazione;
  • cessione del credito;
  • sconto in fattura.

Ognuna di queste forme comporta sviluppi diversi, con le conseguenti rilevazioni contabili che variano da caso a caso. Analizziamole nel dettaglio.

Superbonus 110% sotto forma di detrazione nel rendiconto condominiale

La detrazione è la forma naturale di fruizione del Superbonus 110%. Infatti, in assenza di un’esplicita opzione per cessione o sconto, il beneficio viene goduto automaticamente in questo modo. Dunque, fermo restando il rispetto dei requisiti tecnici e degli adempimenti previsti dalla normativa, ogni condominio matura una detrazione pari al 110% delle spese sostenute. Nel caso dei lavori ammessi al Superbonus 110%, la detrazione può essere utilizzata in 5 quote annuali di pari importo, a partire dall’anno seguente a quello in cui le spese sono sostenute.

Proprio questa circostanza può comportare in molti casi l’impossibilità di fruire a pieno del beneficio fiscale. Infatti, data la consistenza delle spese sostenute, la detrazione spettante può ammontare a diverse migliaia di euro per ognuno dei 5 anni di fruizione. In molti casi, i condòmini potrebbero non avere una capienza d’imposta tale da assorbire interamente la detrazione. Se a questo si aggiunge che le quote di detrazione non godute nell’anno di riferimento non possono essere rinviate ad anni successivi, si spiega facilmente il motivo per cui potrebbe essere necessario e conveniente il ricorso alla cessione o allo sconto.

Andando ora alle rilevazioni contabili, ricordiamo che ciò che rileva sono le sole entrate ed uscite. Nel rendiconto condominiale saranno dunque riportate le somme versate dai condòmini per sostenere le spese ed i pagamenti effettuati a ditte esecutrici e tecnici. Nulla di diverso rispetto a quanto si è sempre fatto in relazione ad altre spese che danno diritto ad una detrazione, come ad esempio quelle per lavori di ristrutturazione edilizia su parti comuni (detraibili al 50%).

Leggi di più: Consulenze fiscali Superbonus 110%: le agevolazioni

Superbonus 110% e cessione del credito nel rendiconto condominiale

Il problema della non piena fruizione del beneficio può essere risolto esercitando l’opzione per la cessione del credito. Maturato il diritto alla detrazione, infatti, il credito vantato nei confronti dell’erario può essere ceduto a terzi, ottenendo immediata liquidità a fronte di un credito da recuperare negli anni. Ovviamente, il cessionario del credito (solitamente istituti bancari) non riconoscerà un importo pari all’intero 110% delle spese sostenute, bensì una cifra che si attesta (in base alla condizioni attualmente praticate dai vari istituti) attorno al 102% o 103%. In molti casi, però, alla cessione del credito si accompagna la richiesta di un finanziamento ponte che consenta di sostenere le spese necessarie ad effettuare i lavori che danno diritto al Superbonus 110%. Risulta difficile infatti, soprattutto nei condomìni, che siano tutti nelle condizioni di sostenere spese per diverse decine di migliaia di euro.

In questi casi, ciò che rileva nella contabilità condominiale sono:

  • le somme entrate in virtù del finanziamento ponte;
  • le spese sostenute per il pagamento di ditte esecutrici e tecnici.

Non rileva, invece, la cessione del credito effettuata dai condòmini nei confronti dell’istituto bancario. Sebbene questa, per come sono strutturate tali operazioni, vada in molti casi ad estinguere il debito del condominio nei confronti della banca, non dà luogo ad un movimento finanziario in capo al condominio.

Se al termine dell’operazione emergono delle differenze, da queste possono derivare ulteriori rilevazioni. Ad esempio

  • restituzione pro-quota delle eccedenze positive ai condomini;
  • costituzione di un fondo con le eccedenze positive;
  • versamenti dei condomini a copertura delle eccedenze negative.

Le rilevazioni che ne derivano sono sempre e soltanto quelle di natura finanziaria (effettive entrate o uscite registrate) e quelle di natura patrimoniale (come nel caso della costituzione del fondo).

Superbonus 110% e sconto in fattura nel rendiconto condominiale

L’altra possibile opzione da esercitare è quella per lo sconto in fattura. Questa è sicuramente la casistica ideale nell’ottica del condominio, con lo sviluppo pratico e contabile di più facile gestione. Infatti, lo sconto in fattura comporta l’effettuazione dei lavori senza alcun esborso di denaro. Il vantaggio per la ditta esecutrice e per i tecnici sta nella possibilità di maturare un credito d’imposta pari al 110% dell’importo che avrebbe normalmente incassato.

Il fatto che non vi siano movimenti in entrata (versamenti dei condomini o finanziamenti) ed in uscita (pagamento nei confronti della ditta), comporta l’assenza di rilevazioni contabili da porre in essere. Dell’intera operazione si darà contezza soltanto nella nota esplicativa della gestione.

L’unica difficoltà sta nell’individuare la ditta disposta ad anticipare le spese per il sostenimento dei lavori. Il proprio credito matura infatti solo a seguito della realizzazione di un SAL pari almeno al 30%.

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