Superbonus e Condominio: novità su quorum e abusi edilizi

di Francesco Aquilino
Superbonus e Condominio

Le recenti novità puntano a favorire l’accesso all’incentivo. Si riducono i quorum per deliberare in merito al Superbonus e si riducono i limiti legati agli abusi edilizi nel condominio. Chiarimenti anche sulla definizione di edifici con accesso autonomo.

Con la conversione in legge del Decreto Agosto sono arrivate diverse novità in tema Superbonus e condominio. In particolare, il Governo ha introdotto misure volte a favorire l’accesso al super incentivo. Si va da un abbassamento dei quorum nelle assemblee di condominio per deliberare i lavori, ad un allentamento sui limiti legati agli abusi edilizi. Inoltre, la legge chiarisce adesso anche i casi in cui l’accesso agli edifici è considerato autonomo. Scopriamo quindi nel dettaglio le novità relative al Superbonus 110%.

Leggi di più: Superbonus 110%: su quali lavori spetta?

Superbonus e Condominio: maggioranze semplificate in assemblea

Il Superbonus 110% persegue una duplice finalità. Da un lato vuole favorire il rinnovamento del patrimonio edilizio del Paese, nella direzione dell’efficientamento energetico e della riduzione del rischio sismico. Dall’altro rilanciare il settore dell’edilizia, per dare slancio all’economia in un momento storico di crisi. Proprio in quest’ottica, il Governo ha deciso in maniera evidente di favorire l’accesso alla misura. Ricordiamo che i soggetti che possono accedere al Superbonus 110% sono:

  • condomìni;
  • le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni;
  • gli Istituti autonomi case popolari (IACP), per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni,(per tali soggetti il Superbonus spetta anche per le spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 30 giugno 2022);
  • le cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
  • le ONLUS, dalle organizzazioni di volontariato e le APS iscritte negli appositi registri;
  • le associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Tra questi, la categoria numericamente più importante è sicuramente quella dei condomìni. Normalmente, per l’approvazione di lavori di ristrutturazione edilizia è necessario che l’assemblea condominiale deliberi con voto favorevole di un numero di condòmini pari almeno a 500 millesimi. L’articolo 63 del Decreto Agosto convertito, invece, introduce un nuovo quorum ridotto. È sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio per deliberare in merito:

  • all’approvazione dei lavori che danno diritto al Superbonus 110%;
  • agli eventuali finanziamenti finalizzati ai lavori che danno diritto al Superbonus 110%;
  • all’opzione per la cessione del credito d’imposta o per lo sconto in fattura.

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Superbonus e Condominio: rilevano solo gli abusi edilizi su parti comuni

Era uno dei limiti potenzialmente più impattanti sulla concreta attuazione su larga scala del Superbonus 110% e per questo si è corsi ai ripari. La originaria disciplina dell’incentivo escludeva il riconoscimento della detrazione nei condomìni in cui sono presenti abusi edilizi. Anche la presenza di irregolarità edilizie in un singolo appartamento (si pensi ad una veranda abusiva o allo spostamento di un tramezzo non opportunamente comunicato) avrebbe così comportato l’esclusione per l’intero condominio.

Adesso, con la l’introduzione dell’articolo 13-ter nel Decreto Agosto, è previsto che il rispetto delle norme edilizie debba essere verificato solo in relazione alle parti comuni del condominio. Un ostacolo in meno per l’accesso al Superbonus, ma anche una importante semplificazione per i tecnici asseveratori.

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I chiarimenti in merito alla definizione di “accesso autonomo dall’esterno”

Altra novità che punta ad un’estensione del campo di applicazione del Superbonus 110% è quella relativa alla definizione di “accesso autonomo dall’esterno”. In base all’articolo 119 del Decreto Rilancio, danno diritto al Superbonus anche gli interventi effettuati su unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Una prima interpretazione restrittiva faceva rientrare in questa fattispecie le sole unità immobiliari con accesso da strade, cortili o giardini di proprietà esclusiva. Adesso, con l’introduzione del comma 1-bis dell’articolo 119, è espressamente chiarito che per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

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