Sismabonus 110% e bonus ristrutturazione: novità sul cumulo

di Alessandro De Adamo
Sismabonus 110% e bonus ristrutturazione

L’Agenzia delle Entrate fornisce novità in tema di cumulo tra Sismabonus 110% e bonus ristrutturazione. Il focus nella risposta a interpello n. 806 del 13 dicembre 2021.

I bonus edilizi, specialmente negli ultimi anni, sono stati continuamente estesi, modificati, aggiornati. Una vera e propria giungla normativa in cui si inseriscono casistiche sempre diverse, su cui talvolta non è facile individuare il corretto inquadramento. Un tema approfondito di recente dall’Agenzia delle Entrate riguarda la cumulabilità tra sismabonus 110% e bonus ristrutturazione.

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Sismabonus 110% e bonus ristrutturazione: l’interpello n. 806 del 13/12/2021

L’Agenzia delle Entrate con l’interpello n. 806 del 13/12/2021 ha affrontato come ultima volta il tema dei massimali distinti tra parti comuni e parti private nei condomini.

Oggetto dell’interpello è infatti un edificio condominiale composto da due unità immobiliari abitative con ingresso comune e proprietà di due diversi soggetti. Vi è inoltre staccato un edificio composto da due pertinenze di una delle due U.I. abitative.

Sismabonus 110% e bonus ristrutturazione
Entrambe le pertinenze sono di A

L’intenzione dell’interpellante è quella di effettuare interventi di riduzione del rischio sismico dell’edificio principale e per l’edificio delle pertinenze, prevedendo per quest’ultimo la demolizione e ricostruzione.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate conferma innanzitutto che il massimale complessivo per gli interventi di riduzione del rischio sismico sulle parti comuni, viene calcolato moltiplicando 96 mila euro per le unità immobiliari principali e pertinenziali, ma solo se quest’ultime fanno parte dello stesso edificio. Pertanto nel caso di specie il moltiplicatore non tiene conto delle due pertinenze in edificio separato.

L’Agenzia delle Entrate dice poi che le spese relative ai lavori sulle parti comuni di un edificio, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate dal condòmino in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sulla propria abitazione e relative pertinenze, la detrazione spetta nei limiti di spesa previsti, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento.

Viene in particolare citata la circolare 7/E/2021 a pagina 312, la quale prevede che se sulle parti comuni dell’edificio vengono svolti interventi di recupero del patrimonio edilizio (bonus 50%), gli ulteriori interventi di recupero del patrimonio edilizio (bonus 50%) sulle singole unità abitative sono tra loro cumulabili. Quindi si tratta di un’interpretazione estensiva della predetta circolare.

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Sismabonus 110% e bonus ristrutturazione: cumulabilità relativa

La cumulabilità tra interventi su parti comuni e lavori su parti private però non è assoluta, in quanto occorre tenere conto che lo stesso interpello dice che “gli interventi di categoria superiore assorbono quelli di categoria inferiore”, quindi non tutte le spese possono essere spostate nel bonus 50%.

Proviamo ad effettuare un ragionamento, partendo dagli interventi condominiali. Qualora vi sia un miglioramento statico, le opere edili possono essere di tre tipologie:

  1. Direttamente sismiche, che sono quelle che è necessario effettuare per realizzare il miglioramento strutturale;
  2. Collegate, che sono quelle che è necessario effettuare, unitamente a quelle di riduzione del rischio sismico, per realizzare / completare quest’ultime; ne può essere un esempio il getto dei massetti e la posa delle piastrelle, a seguito del consolidamento dei solai;
  3. Correlate, che sono quelle che non è necessario effettuare, poiché sono quelle generiche di recupero, realizzate anche in zone dove non si interviene con opere di riduzione del rischio sismico, ma all’interno del complessivo intervento edilizio.

Sia le opere collegate che correlate possono coinvolgere parti comuni e/o parti private. Però, siccome vige il principio secondo cui l’intervento di categoria superiore assorbe quello di categoria inferiore tutte le opere collegate all’intervento condominiale rientrano nel sisma bonus anche se coinvolgono parti private.

Un esempio di lavori

Restiamo all’esempio del consolidamento dei solai. Il getto dei massetti e la posa delle piastrelle coinvolgono pure parti private dei singoli appartamenti. Si tratta però di un intervento collegato, poiché necessario per ripristinare l’utilizzabilità della struttura. Queste opere, pur riguardando parti private, non godono di un autonomo massimale di spesa in quanto assorbite dall’intervento di categoria superiore direttamente connesso.

Restando allo stesso esempio, dunque, se contestualmente il proprietario del singolo appartamento decide di spostare un muro interno, per allargarsi la cucina, l’opera può dirsi correlata all’intervento principale. In sostanza viene sfruttata la presenza del cantiere per eseguire un plus, voluto dal singolo condòmino. Quest’opera, riguardando parti private svincolate dal miglioramento sismico, gode di un autonomo massimale di spesa.

Occorre pertanto determinare con cura quali sono le opere collegate all’intervento principale ed invece quali sono le opere correlate che coinvolgono esclusivamente le parti private, in fase di computazione e di decisione degli interventi da svolgere.

Sismabonus 110% e bonus ristrutturazione: il caso limite della demolizione e ricostruzione

Alla luce di quanto esposto finora, qualora l’intervento si concretizzi in una demolizione e ricostruzione appare ineludibile che tutti gli interventi non direttamente sismici siano collegati. Pertanto non risulta mai possibile una cumulabilità tra Sismabonus 110% su parti condominiali e bonus ristrutturazione su parti private.

In sostanza maggiore è l’invasività dell’intervento sismico e minore è la possibilità di cumulare più bonus.

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