Acquisto agevolato di fabbricati da demolire: i chiarimenti delle Entrate

di Andrea Ziletti
acquisto agevolato di fabbricati da demolire

Un interessante parere dell’Agenzia delle Entrate fa chiarezza sulla disciplina delle agevolazioni riservate alle imprese edili che acquistano fabbricati da demolire e ricostruire: il punto della situazione.

Approfondiamo il tema delle agevolazioni recate dall’articolo 7 del DL n. 34 del 2019 ed alla decadenza delle stesse, a seguito di un interessante parere rilasciato sul punto dall’Agenzia delle Entrate. Parliamo dunque dell’acquisto agevolato di fabbricati da demolire e ricostruire effettuato da parte di imprese edili.

La società istante fa presente di aver acquistato, in data 4 marzo 2020, un immobile fruendo delle agevolazioni fiscali recate dall’articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, ossia dell’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna.

In sintesi, la norma in esame, che ha trovato applicazione sino al 31 dicembre 2021, ha previsto un’agevolazione per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi o eseguano, sui medesimi fabbricati determinati interventi edilizi (in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica “NZEB, A o B”), e poi procedano alla successiva alienazione.

Acquisto agevolato di fabbricati da demolire: la soluzione proposta dall’istante

Al riguardo, l’istante rappresenta che è “in corso di vendita l’immobile senza appunto aver eseguito la trasformazione della classe energetica come previsto nel decreto sopracitato”. Tale circostanza (vendita in assenza della valorizzazione) comporta, a parere dell’istante, la decadenza dal regime agevolativo, con applicazione dell’imposta di registro in misura ordinaria. La stessa, quindi, chiede di conoscere se sia possibile procedere al pagamento dell’imposta a seguito di autodenuncia resa all’Amministrazione finanziaria. L’ipotesi è quella di pagare l’imposta senza sanzione ovvero con applicazione della sanzione riducibile tramite l’istituto del ravvedimento operoso.

La società rileva che, per effetto della vendita, l’imposta di registro dovrà essere corrisposta in misura ordinaria. Essa ritiene inoltre “che sia possibile provvedere al pagamento della stessa a seguito di autodenuncia senza applicazione di sanzione in analogia a quanto già previsto per le agevolazioni per la prima casa o in alternativa usufruendo dell’istituto del ravvedimento operoso per l’applicazione delle sanzioni”.

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La risposta delle Entrate

Risponde l’Agenzia delle Entrate sottolineando, innanzitutto, che larticolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 (“Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi”), convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, prevede che:

“Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell’articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato, si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna.

Nel caso in cui le condizioni di cui al primo periodo non siano rispettate nel termine ivi previsto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato di cui al primo periodo”.

Le agevolazioni previste

Tale disposizione prevede, quindi, che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna qualora:

  • l’acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
  • l’acquisto abbia come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso.

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Condizioni e requisiti per ottenere il beneficio

Per godere dell’acquisto agevolato di fabbricati da demolire e ricostruire, il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dall’acquisto deve provvedere:

  • alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero;
  • ad eseguire interventi di “manutenzione straordinaria”, “interventi di restauro e risanamento conservativo” o “interventi di ristrutturazione edilizia” individuati dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001;
  • all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell’intero fabbricato.

In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia), il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB (“Near Zero Energy Building”), A o B. In caso di mancato rispetto delle condizioni sopra richiamate nel termine previsto trovano applicazione le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria. Ad esse si aggiunge l’applicazione della sanzione del 30 per cento e degli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato.

Con riferimento alla fattispecie rappresentata, si osserva che la vendita dell’intero immobile, acquistato fruendo della predetta agevolazione fiscale, prima del decorso del termine di dieci anni previsto dall’articolo 7 del citato decreto legge n. 34 del 2019 senza che sia stata effettuata l’attività di valorizzazione descritta, impedisce il rispetto delle predette condizioni. Di conseguenza, essa integra una ipotesi di decadenza dall’agevolazione medesima. Pertanto si ritengono applicabili le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte.

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