Superbonus 110% su immobili di società locati a privati

di Andrea Ziletti
superbonus 110% su immobili di società

Benefici fiscali riconosciuti dall’art. 119 del D.L. 34/2020 (cd. Superbonus 110%) e immobili di proprietà di Società Immobiliari concessi in locazione a soggetti persone fisiche.

Si segnala un interessante parere dato da Agenzia delle Entrate relativamente ai benefici fiscali riconosciuti dall’art. 119 del D.L. 34/2020 (cd. Superbonus 110%), relativamente ad immobili di società concessi in locazione a persone fisiche.

Il parere è stato emesso in relazione ad interpello presentato da soggetto persona fisica il quale ha inteso stipulare un contratto di locazione a canone libero per n. 2 unità abitative costituenti un unico edificio bifamiliare e, con il consenso del proprietario, porre in essere sui fabbricati alcuni interventi di efficientamento energetico e sisma-bonus e beneficiare del superbonus del 110%.

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Superbonus 110% su immobili di società: l’Interpello presentato ad AdE

Le due unità abitative sono di proprietà di Società Immobiliare i cui unici soci sono la moglie (che è anche amministratore e legale rappresentante) ed il cognato dell’istante, con una quota del 50% ciascuno. Entrambe le abitazioni dispongono di accesso autonomo e sono dotate di impianti autonomi con riferimento agli impianti idrico, climatizzazione invernale, energia elettrica e gas.

Gli interventi da realizzare consistono in:

  • rifacimento degli impianti di riscaldamento (Eco-bonus);
  • installazione degli impianti solare termico (Eco-bonus) e fotovoltaico.

Al termine dei lavori una delle due unità abitative sarà destinata ad abitazione dell’istante e della propria famiglia e l’altra resterà comunque a sua disposizione.

L’istante dunque ha chiesto se possa beneficiare degli incentivi citati anche se l’edificio bifamiliare oggetto di intervento è interamente di proprietà di una Società Immobiliare. L’istante ritiene infatti, in qualità dì locatario dei due immobili, con il consenso all’effettuazione dei lavori da parte della proprietà, di poter accedere ai benefici fiscali di cui all’art. 119 DL 34/2020 sopra citato.

Secondo lo stesso, non rileverebbe in alcun modo che proprietaria della bifamiliare sia una Società Immobiliare, la quale non potrebbe beneficiare delle stesse agevolazioni effettuando essa stessa i medesimi interventi.

Come titolare di reddito di impresa, infatti, la Società potrebbe beneficiare in parte delle agevolazioni soltanto in presenza di pluralità di proprietari, cosa che nel caso di specie non si manifesta in quanto la Società è l’unica proprietaria.

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Il parere dell’Agenzia delle Entrate

Riscontra l’Agenzia delle Entrate rilevando, innanzitutto, che l’art. 119 del D.L. 34/2020 (“Decreto Rilancio”) ha introdotto nuove disposizioni che aumentano al 110% la detrazione delle spese sostenute a fronte di specifici interventi (c.d. “superbonus”). Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del Decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.

In merito all’ambito soggettivo di applicazione del superbonus, l’art. 119, comma 9, individua tra gli altri “le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa; arti e professioni“. Nella circolare 24/E dell’08 agosto 2020 è stato precisato che con la locuzione “al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni“, il legislatore ha inteso precisare che il Superbonus riguarda unità immobiliari non riconducibili ai c.d. beni relativi all’impresa, o a quelli strumentali per l’esercizio di arti e professioni.

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Condizioni e conclusioni prospettate dall’Agenzia delle Entrate

Ne consegue che l’agevolazione spetta anche ai contribuenti persone fisiche che svolgono attività d’impresa o arti o professioni, qualora le spese sostenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti all’ambito privatistico del soggetto e dunque diversi:

  • da quelli strumentali alle predette attività d’impresa o arti e professioni;
  • dalle unità immobiliari che costituiscono l’oggetto della propria attività;
  • dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

Nel caso in esame, listante vorrebbe usufruire del cd. Superbonus per gli interventi descritti nell’istanza, da eseguirsi su immobili di proprietà della Società Immobiliare che intende prendere in locazione.

Si è sopra ricordato però che il Superbonus si applica per gli interventi effettuati dalle persone fisiche su immobili residenziali destinati ad abitazione diversi da quelli strumentali all’attività d’impresa o all’esercizio di arti e professioni, dalle unità immobiliari che costituiscono l’oggetto dell’attività svolta, dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

Pertanto, con riferimento alla fattispecie prospettata, benché il contratto di locazione configurerebbe in capo all’istante un valido titolo di detenzione degli immobili di proprietà della Società, tuttavia le unità immobiliari interessate dagli interventi non sono appartenenti all’ambito privatistico, in quanto si tratta di beni relativi all’impresa.

Alla luce delle suddette considerazioni la soluzione proposta dall’istante non è quindi stata ritenuta condivisibile, poiché non è possibile riconoscere la fruizione del Superbonus in mancanza delle condizioni e dei requisiti prescritti dalla norma.

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