Recupero del patrimonio edilizio e trasferimento dell’immobile

di Antonella Salzarulo
Recupero del patrimonio edilizio

In caso di trasferimento dell’immobile, la detrazione per le spese di recupero del patrimonio edilizio passa all’acquirente salvo diversa pattuizione nell’atto di compravendita.

L’articolo 16 bis del Tuir prevede che, in caso di vendita di un immobile oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio, la detrazione non utilizzata spettante al venditore (in tutto o in parte) viene trasferita all’acquirente per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti.

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Chi beneficia delle detrazioni per spese di recupero del patrimonio edilizio in caso di vendita?

In buona sostanza, per stabilire chi può beneficiare della quota di detrazione per spese di recupero del patrimonio edilizio relativa ad un anno occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno. E in caso di trasferimento dell’immobile? A tal proposito l’Agenzia delle Entrate con circolare n. 7/E/2017 ha precisato che in caso di cessione dell’immobile oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio per i quali il cedente stava fruendo della detrazione, la stessa rimane in capo a quest’ultimo solamente nel caso in cui sia espressamente previsto nell’atto di compravendita. In caso contrario, quindi, la detrazione passa all’acquirente.

Tuttavia, in mancanza di tale specifico accordo nell’atto di compravendita, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche da:

  • una scrittura privataautenticata dal notaio;
  • una scrittura privataautenticata da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato.

Tale documento deve essere sottoscritto da entrambe le parti contraenti specificando che l’accordo esisteva sin dalla data del rogito. Ciò non basta poiché, ovviamente, anche il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con quanto indicato nell’accordo.

Validità del principio

La stessa Agenzia delle Entrate ha poi più volte ribadito che il principio del trasferimento del diritto alla detrazione in capo all’acquirente (salvo diversa pattuizione) trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi anche:

  • nelle cessioni a titolo gratuito (ad esempio la donazione);
  • in caso di permuta .

Spesa sostenuta dopo la sottoscrizione del rogito notarile

Nel caso in cui la spesa per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica dell’immobile è stata sostenuta dopo la sottoscrizione del rogito notarile, la parte venditrice non può usufruire della detrazione fiscale, non essendo più proprietaria dell’immobile. Ciò vuol dire che il venditore non potrà nemmeno trasferire il diritto di detrazione della spesa all’acquirente.
Ricordiamo infatti che, sono detraibili le spese “sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi”.
Si parla quindi di “spese sostenute” per le quali vale il criterio di cassa. La detrazione, quindi, si applica alle spese effettivamente “pagate” dal contribuente e rimaste a suo carico.

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