Agevolazioni prima casa: scopri i requisiti

di Francesco Aquilino
agevolazioni prima casa

Sai quali sono i benefici riservati a chi acquista una prima casa? Aliquote agevolate e calcolo della base imponibile: sono tanti i vantaggi di cui puoi godere. Se imposte e tasse non sono il tuo forte, leggi questa semplice guida. Scopri quali sono i requisiti richiesti per accedere alle agevolazioni.

L’acquisto della casa in cui abitare è un evento che interessa la maggior parte delle persone nel corso della propria vita. Non sempre, tuttavia, comprare casa è così semplice. Alle difficoltà legate alla ricerca dell’immobile giusto si aggiungono, infatti, adempimenti da porre in essere e imposte da pagare. Se non vuoi correre il rischio di commettere errori banali e vuoi scoprire come usufruire delle agevolazioni prima casa, qui di seguito puoi trovare diverse informazioni che fanno al caso tuo.

Requisiti per accedere alle agevolazioni

Categoria catastale

Per usufruire delle agevolazioni prima casa, l’abitazione acquistata deve appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);
  • A/3 (abitazioni di tipo economico);
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale);
  • A/7 (abitazioni in villini);
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni spettano anche sull’acquisto delle pertinenze poste in modo durevole a servizio dell’abitazione acquistata come “prima casa”. Le pertinenze devono appartenere alle seguenti categorie catastali:

  • C/2 (magazzini e locali di deposito);
  • C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse);
  • C/7 (tettoie chiuse o aperte).

L’agevolazione spetta al massimo su una pertinenza per ogni categoria.

Ubicazione dell’immobile

La regola generale prevede che l’abitazione debba trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. La residenza può essere spostata nel comune in cui è situato l’immobile fino a 18 mesi dopo l’acquisto. Si ha diritto ai benefici anche quando l’immobile si trova:

  • nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa, di studio, di volontariato o sportiva;
  • nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
  • nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero (dimostrandolo con certificato di iscrizione all’AIRE o con autocertificazione).

Per il personale delle Forze armate e delle Forze di Polizia non è richiesto il rispetto del requisito relativo alla residenza.

Requisiti dell’acquirente

In via generale l’acquirente deve essere un privato cittadino (che non agisce quindi nell’ambito di una attività commerciale), che non sia titolare:

  • esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
  • neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.

Nel caso in cui l’acquirente sia già proprietario di un immobile acquistato usufruendo dei benefici “prima casa”, egli ha comunque diritto alle agevolazioni sul nuovo acquisto se alla stipula dell’atto assume l’impegno a vendere il vecchio immobile entro 12 mesi. Il mancato rispetto dell’impegno assunto comporta il venir meno delle agevolazioni. Si dovranno quindi pagare le maggiori imposte, oltre agli interessi e ad una sanzione del 30%. Si può comunque ricorrere al ravvedimento operoso, previa la presentazione di un’istanza all’Agenzia delle Entrate nella quale dichiarare, superati i 12 mesi, la decadenza dall’agevolazione. Presentando l’istanza all’ufficio presso cui si è registrato l’atto entro lo scadere dei 12 mesi dall’acquisto, si può chiedere la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

Nel caso in cui invece sia già proprietario di un immobile acquistato senza agevolazioni “prima casa”:

  • se la vecchia casa è situata nello stesso comune, è necessario venderla prima di procedere all’acquisto della nuova;
  • se la vecchia casa è ubicata in un comune diverso, non è necessario venderla per usufruire dei benefici sul nuovo acquisto.

Agevolazioni prima casa: le imposte agevolate

Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

  • se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:
    imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (e comunque non inferiore a 1000 euro);
    imposta ipotecaria fissa di 50 euro e imposta catastale fissa di 50 euro.
  • se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva:
    Iva ridotta al 4%;
    imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse e pari a 200 euro per ognuna.

Per avere pienamente contezza dell’intensità dei benefici, leggi l’articolo al link sottostante in cui sono indicate le imposte normalmente dovute sugli acquisti di immobili che non rispettano i requisiti “prima casa”.

Leggi di più: Imposte sull’acquisto della casa: la guida completa

Agevolazioni prima casa: il calcolo della base imponibile

Quando la vendita è assoggettata ad Iva, la base imponibile a cui applicare l’aliquota del 4% è costituita dall’effettivo prezzo della cessione.

Sulle compravendite non soggette a Iva si può applicare invece il sistema del prezzo-valore. In questi casi la base imponibile è pari alla rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per un coefficiente pari a 110 (quando si acquista senza benefici “prima casa” il coefficiente è 120).

Credito di imposta per il riacquisto della “prima casa”

Quando si vende un’abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa” ed entro un anno se ne compra un’altra rientrante nelle condizioni richieste per godere dei benefici, l’acquirente ha diritto ad un credito di imposta pari all’importo dell’Iva o dell’imposta di registro pagata sul primo acquisto. Si ha diritto al credito anche quando la cessione del primo immobile avviene entro i 12 mesi successivi all’acquisto del secondo. Esso può essere impiegato:

  • in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
  • per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  • in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
  • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro relativa all’atto in cui lo stesso credito è maturato, l’importo residuo potrà quindi essere utilizzato solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione.

La volontà di usufruire del credito deve essere espressamente indicata nell’atto di acquisto. In tal senso occorre:

  • indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata pagata l’imposta di registro o l’Iva agevolata, nonché l’ammontare della stessa;
  • dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo, nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa;
  • produrre le relative fatture, se è stata corrisposta l’Iva sull’immobile ceduto;
  • indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.

Quando si perdono le agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni ottenute possono essere perse se:

  • le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
  • l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale (non è sufficiente il compromesso);
  • non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
  • entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Se hai ancora dubbi in merito all’acquisto della tua prima casa, rivolgiti ad un consulente esperto che possa assisterti passo dopo passo in questo importante momento della tua vita. Per ulteriori approfondimenti consulta la sezione dedicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

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