I contratti di locazione al tempo del Coronavirus

di Dario Balsamo
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contratti di locazione

Coronavirus: gli strumenti che le varie disposizioni governative, unitamente alle previsioni del codice civile, forniscono al conduttore ed al locatore in relazione al contratto di locazione.

In questo articolo si cercherò di fare chiarezza in merito agli strumenti che conduttore e locatore hanno a disposizione in questo periodo di emergenza e di crisi economica e finanziaria in seguito alla diffusione del Coronavirus. Nello specifico, per i contratti di locazione occorre innanzitutto scindere due casi:

  1. l’interruzione del rapporto di locazione;
  2. la prosecuzione del rapporto di locazione con possibilità di riduzione e/o sospensione del canone.

In particolare, all’interruzione del rapporto si può giungere solamente attraverso due strade: il recesso per gravi motivi e la risoluzione per eccessiva onerosità. Scopriamo quindi nel dettaglio queste due fattispecie.

Contratti di locazione: recesso per gravi motivi

Nella maggior parte dei contratti di locazione è prevista una clausola contrattuale che conferisce al conduttore il diritto di recedere dal contratto in essere. Ad ogni modo, qualora ciò non fosse contrattualmente previsto, vi supplisce comunque la legge. In particolare, l’art. 27 della L. 392/78 consente al conduttore di recedere dal contratto di locazione, con preavviso di sei mesi, qualora dovessero sussistere gravi motivi. 

Tali gravi motivi devono però essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli gravosa la sua prosecuzione.

Di conseguenza, l’esercizio di tale diritto comporterebbe per il conduttore la cessazione dell’attività o il suo trasferimento in un locale diverso, nonché l’obbligo di corrispondere il canone per i sei mesi di preavviso.

La risoluzione dei contratti di locazione per eccessiva onerosità

L’art. 1467 del codice civile stabilisce che:

nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458.

La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell’alea normale del contratto.

La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”.

Gli avvenimenti straordinari ed imprevedibili devono però essere una “causa esterna” ai fini dell’esonero da responsabilità da parte del debitore e della (conseguente) estinzione o sospensione della relativa obbligazione, tali che la prestazione di una delle parti sia divenuta eccessivamente onerosa, al punto da legittimare tale parte a domandare la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1467 c.c..

Si tratta però di un rimedio che:

  • ha natura prettamente giudiziale (la risoluzione contrattuale, cioè, deve essere dichiarata dall’Autorità Giudiziaria e non opera di diritto);
  • può essere invocato solo dalla parte la cui prestazione sia divenuta eccessivamente onerosa.

L’altra parte (il locatore) ha comunque il diritto di evitare la risoluzione offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.

La risoluzione dei contratti di locazione per impossibilità definitiva

L’art. 1256 del codice civile afferma che: “l’obbligazione si estingue quando, per causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile”.

La conseguenza del verificarsi dell’impossibilità ad adempiere determinata da causa non imputabile al debitore, comporta l’estinzione dell’obbligazione nonché, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1463 e 1458 c.c., la risoluzione di diritto del contratto. La giurisprudenza ha chiarito, a più riprese, che entrambe le parti sono legittimate a far valere la risoluzione del contratto ex art. 1463 c.c..

Nella situazione di emergenza che stiamo affrontando all’interno della nozione di “causa impeditiva dell’adempimento” rientrerebbe a pieno titolo il cosiddetto factum principis, cioè il provvedimento del Governo che ha imposto la chiusura di determinate attività commerciali.

Ad oggi, però, ritengo che gli impedimenti prodotti dalle disposizioni per il contenimento della diffusione del Coronavirus non permettono di parlare di impossibilità definitiva bensì solo temporanea. Pertanto tale rimedio non permetterebbe la risoluzione del contratto.

Sospensione o riduzione del canone di locazione

Vagliate così le ipotesi che danno diritto ad un’interruzione del rapporto di locazione, forse di maggiore interesse potrebbero essere le ipotesi in virtù delle quali si potrebbe richiedere o avere diritto ad una sospensione o riduzione del canone di locazione.

Il quadro normativo generale

E’ bene chiarire, sin da subito. che non esiste alcun diritto alla sospensione o riduzione del canone di locazione. Occorre infatti considerare che i divieti di esercizio delle attività produttive e commerciali imposti dai provvedimenti governativi delle ultime settimane non incidono in alcun modo sulla prestazione principale del locatore, che consiste essenzialmente nel mettere a disposizione del conduttore locali idonei all’esercizio dell’attività. Su tale presupposto nel rapporto locatore-conduttore, il conduttore è legittimato alla sospensione o riduzione del canone di locazione unicamente in caso di inadempimento del locatore.

Pertanto, dato che l’immobile locato (sebbene non accessibile a lavoratori e al pubblico) permane comunque nell’esclusiva disponibilità del conduttore che ivi custodisce beni e mezzi di produzione, il locatore non potrà essere ritenuto inadempiente e di conseguenza avrà il diritto di pretendere il pagamento del canone contrattualmente pattuito.

Appurato quindi che non esiste un diritto del conduttore alla sospensione e meno che mai alla riduzione del canone è pur vero che, come previsto dai provvedimenti del Governo, il locatore deve accettare una sospensione temporanea del canone.

La normativa speciale ai tempi del Coronavirus

Partiamo dal dato normativo, ossia da quanto disposto dall’art. 91 del Decreto Cura Italia (D.L. 17 marzo 2020, n. 18). Tale articolo ha introdotto il comma 6-bis all’art. 3 del D.L. 23 febbraio 2020, n. 6 secondo cui:

“il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti”.

Tale previsione deve essere letta congiuntamente a quanto previsto dall’art. 1256, secondo comma del codice civile il quale afferma che: “se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento.”

Ne deriva che, fintantoché perduri la sospensione dell’attività imposta dalla Pubblica Autorità, il conduttore che non pagherà il canone di locazione non avrà, per il momento, alcuna responsabilità.

Ciò vale, occorre ripeterlo, esclusivamente per il tempo per il quale durerà l’emergenza sanitaria. Si tratta, infatti, di una mera posticipazione dell’obbligo e non di una sua esclusione.

NOTA BENE! Quanto detto sino ad ora vale esclusivamente per le locazioni di locali commerciali le cui attività rientrano tra quelle momentaneamente sospese dalle misure del Governo. Pertanto, i rimedi innanzi indicati non potranno essere validamente utilizzati né dai conduttori di locali commerciali condotti in locazione per attività per le quali non operano le restrizioni, né per le locazioni di immobili a uso abitativo: la sospensione delle attività lavorative e didattiche incide in maniera ancor più indiretta sul godimento da parte del conduttore del bene immobile locato. Nemmeno in questo caso sussiste un inadempimento del locatore che giustificherebbe la sospensione del pagamento dei canoni di locazione.

Accordo per la riduzione del canone di locazione

Una ulteriore opportunità, valida anche per le locazioni di immobili ad uso abitativo, è il raggiungimento di un accordo tra locatore e conduttore per la riduzione del canone di locazione. Essa può risultare conveniente ad entrambe le parti in causa:

  • il conduttore può godere di un minore esborso in un periodo di difficoltà come quello attuale;
  • il locatore può evitare di pagare le imposte su importi che potrebbe non riscuotere proprio a causa delle difficoltà economiche dovute all’emergenza Coronavirus.

Se vuoi sapere come registrare la riduzione del canone di locazione senza dover pagare alcun tipo di imposta, consulta l’articolo dedicato: Riduzione canone di locazione: come fare.

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