Cappotto termico e Superbonus 110%: le principali criticità

di Alessandro De Adamo
Cappotto termico

Analisi sulla fruibilità del Superbonus 110% in relazione alla realizzazione del cosiddetto cappotto termico. Scopri le regole previste per locali non dotati di riscaldamento e pertinenze.

L’art. 119 del D.L. 34/2020 (il c.d. Decreto Rilancio), così come modificato dalla L. 30 dicembre 2020, n. 178 (la c.d. Legge di Bilancio 2021), prevede la possibilità di fruire del Superbonus 110% in caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio. Si tratta di interventi relativi alla realizzazione del c.d. cappotto termico. Tuttavia, la normativa prevede numerosi requisiti da rispettare. Approfondiamoli nel dettaglio.

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Cappotto termico e Superbonus 110%: i paletti legali dell’agevolazione

Gli interventi di isolamento termico devono coinvolgere l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda:

  • dell’edificio;
  • o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Tale intervento rientra tra quelli c.d. “trainanti“, ossia quelli che danno di per sé diritto a fruire del Superbonus. In sostanza, per fruire del Superbonus 110% l’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio può essere effettuato in via autonoma, purché sia garantito il doppio salto di classe energetica. Inoltre, esso può essere liberamente abbinato ad uno o più degli altri interventi “trainanti” o “trainati” di cui allo stesso art. 119 del D.L. 34/2020 (il c.d. Decreto Rilancio).

Per quanto riguarda i massimali, l’ammontare complessivo delle spese non può superare:

  • 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
  • 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
  • 30.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Cosa si intente per unità immobiliari funzionalmente indipendenti?

Vediamo a questo punto cosa si intende per unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno. La definizione è contenuta nello stesso art. 119 del D.L. 34/2020 (il c.d. Decreto Rilancio).

In particolare, un’unità immobiliare può dirsi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:

  • impianto per l’approvvigionamento idrico;
  • impianti per il gas; 
  • impianti per l’energia elettrica;
  • impianto di climatizzazione invernale.

Inoltre, un’unità immobiliare dispone di uno o più accessi autonomi dall’esterno qualora abbia un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

Definire se un’unità immobiliare sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno è determinante per capire la fattibilità del progetto. Infatti, qualora questo requisito sussista, il doppio salto di classe energetica potrà essere considerato con esclusivo riferimento all’unità immobiliare oggetto dell’intervento. Invece, in caso contrario, il doppio salto di classe energetica dovrà essere considerato con riferimento all’intero condominio. Sicché risulta facile comprendere che l’isolamento di un solo appartamento non sarà in grado di ridurre a sufficienza la trasmittanza termica dell’intero edificio: occorrerà intervenire su tutte le pareti comuni, con la necessità di avere apposite delibere assembleari.

Cappotto termico

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Cappotto termico: il caso dei locali non dotati di impianto di riscaldamento

L’Agenzia delle Entrate si è più volte pronunciata in senso restrittivo, a partire dalla Circolare 24/E dell’8 agosto 2020. In particolare al punto 2.1.1 ha affermato che il Superbonus 110% spetta nel caso di interventi di isolamento termico delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati. Questi devono rispettare i requisiti di trasmittanza “U” (dispersione di calore), espressa in W/m2K, definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo economico dell’11 marzo 2008, che interessano l’involucro dell’edificio. Inoltre, come già evidenziato, devono avere un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo.

Quindi, il Superbonus 110% per cappotti termici è fruibile esclusivamente con riferimento ai vani riscaldati. In tal senso, vi sono anche numerose risposte ad Interpelli, quali da ultimo i numeri 121 del 22 febbraio 2021, 161 dell’8 marzo 2021 e 196 del 18 marzo 2021.

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Le pertinenze e il calcolo dei massimali di spesa

Ai fini del calcolo dei massimali di spesa le pertinenze vanno considerate in maniera diversa a seconda dell’immobile che subisce l’intervento. Il minimo comun denominatore è che non possono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi, come indicato dalla Circolare 30/E del 22 dicembre 2020. In relazione alle pertinente collocate all’interno dell’edificio abitativo vi sono invece differenze a seconda che si tratti di un condominio o meno.

Pertinenze in unità immobiliari indipendenti

Se l’immobile su cui si effettua la coibentazione non è un condominio, e quindi si tratta di un edificio unifamiliare o un’unità immobiliare situata all’interno di un edificio plurifamiliare che sia funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Ad esempio un’unità abitativa A/2, dotata di un garage C/6, beneficia di un massimale di spesa di €50.000, quindi €55.000 di detrazione. Il garage non incrementa il massimale di spesa, a prescindere dal fatto che sia riscaldato o meno.

Pertinenze nei condomini

Viceversa, se la coibentazione interessa un condominio, l’ammontare massimo della spesa ammessa alla detrazione va calcolato tenendo conto separatamente anche delle pertinenze. In tal senso si esprime anche la Circolare 30/E del 22 dicembre 2020, al punto 4.4.4. Dunque, consideriamo ad esempio il caso di un condominio composto da 6 unità abitative A/3 e da 6 garage C/6. Il massimale di spesa sarà pari a 440.000€ e la detrazione sarà pari a 484.000€. Il calcolo è seguente:

  • massimale di spesa = (€40.000*8) + (€30.000*4) = €440.000;
  • detrazione = €440.000*110%= €484.000.

E se le pertinenze dei condomini non sono riscaldate cosa succede? In base a quanto indicato dalla Circolare 30/E del 22 dicembre 2020 e dalla Circolare 24/E dell’8 agosto 2020 la risposta è che queste vanno comunque considerate per il calcolo della spesa massima, ma fisicamente non possono essere oggetto di lavori che usufruiscono del beneficio fiscale.

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