Imposte sull’acquisto della casa: la guida completa

di Francesco Aquilino
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Devi acquistare un immobile da un costruttore o da un privato, ma non sai a quanto ammontano le tasse da pagare? Sai quante e quali imposte sono dovute sull’acquisto di una casa? Conosci le agevolazioni riservate all’acquisto della prima casa? Se hai voglia di capire in modo semplice come funziona la tassazione sugli acquisti immobiliari, non temere… questo è l’articolo che fa per te!

È noto a tutti che l’acquisto di una casa è ancora oggi una delle principali forme di investimento in Italia. Secondo i dati forniti dall’Agenzia delle Entrate, 8 famiglie su 10 sono proprietarie della casa in cui vivono. Ma l’acquisto di un immobile può essere effettuato anche come semplice investimento, magari per locarlo a terzi e godere di una rendita. In tanti sono interessati alle compravendite immobiliari, ma pochi sanno quante e quali imposte sono dovute su queste operazioni. Se vuoi saperne di più, ecco qui la guida completa alle imposte da pagare sull’acquisto della casa.

Imposte sull’acquisto della casa: le regole generali

Acquisto dal costruttore

Quando l’acquisto è effettuato direttamente dal costruttore, o comunque da un’impresa, l’operazione è solitamente soggetta ad Iva. In particolare, l’Iva è dovuta:

  • sulle cessioni effettuate entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento di ripristino (oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore indica nell’atto di vendita o nel contratto preliminare di voler assoggettare l’operazione a Iva);
  • sulle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

L’aliquota Iva è al 22% sugli immobili classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9, mentre è al 10% sugli immobili appartenenti ad altre categorie. Quando è dovuta l’Iva, l’imposta di registro è fissa e pari a 200 euro. Anche le imposte ipotecaria e catastale ammontano a 200 euro per ciascuna.

Nei casi diversi da quelli elencati in precedenza, la compravendita è esente da Iva. Sono quindi dovute:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% (e comunque non inferiore a 1000 euro);
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Acquisto da privato

Quando il venditore è un privato, che agisce quindi al di fuori di una attività di impresa, sono sempre dovute:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% (e comunque non inferiore a 1000 euro);
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Queste imposte, anche quando si acquista dal costruttore, sono versate dal notaio in fase di registrazione dell’atto. In tutti i casi in cui l’imposta di registro è dovuta in misura proporzionale, gli atti e gli adempimenti connessi sono esenti da bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

Base imponibile: il prezzo di vendita e il sistema del prezzo-valore

Nei casi in cui la compravendita di immobili sia soggetta ad Iva, la base imponibile (ossia l’importo a cui si applica l’aliquota) è costituita dal prezzo della cessione. Il prezzo da prendere come riferimento è quello effettivamente pagato. Nel caso in cui nell’atto sia indicato un importo inferiore a quello effettivamente pagato, il venditore è responsabile in solido con l’acquirente per l’Iva non versata sulla parte restante.

Il sistema del prezzo-valore, introdotto a partire dal 2006, consente di ottenere un risparmio sulle imposte da versare rispetto al calcolo basato sul prezzo di cessione. Il ricorso a questo sistema è opzionale e consente di ottenere dei vantaggi anche in tema di accertamento. Il sistema del prezzo-valore si applica all’acquisto di abitazioni (a prescindere dal fatto che siano o non siano “prima casa”) e delle relative pertinenze, quando l’acquirente è un privato e quando è dovuta l’imposta di registro proporzionale.

Il ricorso a questo sistema implica una specifica richiesta dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto. La base imponibile è calcolata moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per un coefficiente pari a 120. In ogni caso l’atto di acquisto deve ovviamente riportare anche l’importo pattuito quale corrispettivo.

I vantaggi del ricorso a questo sistema sono:

  • un possibile risparmio di imposta rispetto all’utilizzo del prezzo di cessione quale base imponibile (si ricorda che il ricorso al prezzo-valore è opzionale, quindi esercitabile solo in caso di effettiva convenienza riscontrata);
  • una limitazione ai poteri di accertamento dell’Agenzia delle Entrate;
  • la riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio.

La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà

Per tutte le compravendite immobiliari è previsto il rilascio di un apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio da allegare al rogito. Questo a prescindere dall’applicazione dell’Iva e della sussistenza dei benefici “prima casa”. La dichiarazione deve contenere:

  • l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo;
  • nei casi in cui nella vendita sia intervenuto un mediatore:
    • la sua identificazione (titolare, denominazione, ragione sociale, partita Iva, codice fiscale, numero REA);
    • le spese sostenute per l’attività di mediazione e le relative modalità di pagamento.

L’omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati in essa contenuti comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa tra i 500 e i 10.000 euro, oltre alle conseguenze di natura penale. Vengono meno, in questi casi, anche i benefici in materia di accertamento dell’imposta di registro.

Acquisto con i benefici “prima casa”

Particolari agevolazioni sono previste in presenza dei requisiti “prima casa”. In tal senso rilevano:

  • la categoria catastale dell’immobile acquistato;.
  • il comune in cui l’acquirente lavora o ha la residenza;
  • il possesso di determinati requisiti da parte dell’acquirente.

Se vuoi conoscere nel dettaglio i requisiti richiesti, l’intensità delle agevolazioni e ogni altra informazione relativa all’acquisto della “prima casa”, consulta la parte dedicata della guida cliccando sul link sottostante.

Leggi di più: Agevolazioni prima casa: scopri i requisiti

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