Contratti di Locazione commerciale: effetti del Covid e ruolo della mediazione

di Monica Peta
contratti di locazione commerciale

I contratti di locazione commerciale hanno contribuito ad aggravare la situazione finanziaria di molte imprese durante la pandemia. I decreti e la giurisprudenza forniscono spunti interessanti. Occhio però anche al ruolo giocato dalla mediazione locatizia.

Le restrizioni dovute all’emergenza epidemiologica hanno avuto ricadute immediate sui contratti di locazione commerciale. Ad oggi, nessuna norma autorizza espressamente – in via diretta ed immediata – il conduttore di un immobile commerciale a sospendere o a ridurre il canone di locazione nell’ipotesi in cui l’attività sia interdetta da provvedimenti.

Il fermo a singhiozzo che interessa una vasta platea del tessuto imprenditoriale commerciale e dei servizi, ha creato gravi difficoltà riguardo l’esecuzione del pagamento dei canoni. Dall’altra parte le misure di sostegno varate non costituiscono provviste finanziarie in grado di fronteggiare la carenza di liquidità connessa ai mancati introiti aziendali. In più il Decreto Cura Italia ha trattato in modo discriminatorio il contratto di locazione rispetto ad altri contratti per natura simili, tanto è vero che per mutui, finanziamenti, leasing, contratti di locazione finanziaria, è stata prevista la sospensione e/o la posticipazione delle rate e canoni in scadenza nel periodo dei provvedimenti restrittivi.

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Contratti di Locazione commerciale: provvedimenti d’urgenza e giurisprudenza

Con l’art. 91 del Decreto Cura Italia, nonché l’introduzione del comma 6-bis all’art. 3 del d.l. n. 6/2020, il legislatore ha richiamato gli artt. 1218 e 1223 del Codice Civile, prevedendo un’ipotesi di esclusione della responsabilità del debitore, nei casi di adempimento tardivo o mancato. Tale ipotesi è legata alla circostanza del rispetto delle misure di contenimento, con riferimento agli atti adottati dal Governo o dalle altre autorità competenti per ridurre i danni cagionati dal Coronavirus. In sostanza, la norma vuole significare: se il debitore rispetta le misure di contenimento, non può essere ritenuto responsabile. A tale proposito sono significative alcune recenti ordinanze.

Ordinanza 25 settembre 2020, sez. II, Tribunale di Palermo

Il fatto: il locatore intimava lo sfratto per morosità al conduttore che non aveva corrisposto regolarmente i canoni di locazione mensili, in base al contratto di locazione commerciale. Nella fattispecie, l’intimata si costituiva in giudizio opponendosi allo sfratto ed allegando prova scritta del pagamento-medio tempore di una parte delle somme intimate tramite bonifici bancari, depositati agli atti. L’intimata precisava inoltre che residuavano soltanto due canoni arretrati da versare. Il giudice, richiamando l’esclusione della responsabilità di cui all’art. 91 del D.L. n. 18/2020 (Cura Italia), ha rigettato la richiesta di emissione dell’ordinanza di rilascio dell’immobile ex art 665 c.p.c. e l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti. Non solo. Con il mutamento del rito, infatti, il giudice ha invitato le parti a promuovere il relativo procedimento della mediazione entro il termine di 15 giorni dalla comunicazione del provvedimento.

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Ordinanza 30 settembre 2020, sez. I civ., Tribunale di Venezia

Per fatto analogo al precedente, il giudice non ha convalidato lo sfratto intimato, rigettando l’istanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.. Inoltre, ha riconosciuto che per i mesi da marzo a maggio 2020, a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID 19 la società intimata non ha potuto utilizzare – o perlomeno ha potuto utilizzare solamente in maniera ridotta – i locali oggetto di locazione, attesa la loro destinazione turistico – ricettiva. Anche in tal caso è stato disposto il mutamento del rito, concedendo alle parti il termine di 15 giorni per la presentazione dell’istanza di mediazione a pena di improcedibilità della domanda.

contratti di locazione commerciale

La discrezionalità del giudice e il nesso di causalità: alcune riflessioni

A deduzione, parrebbe che i pagamenti parziali o ritardati possano essere tollerati nella misura in cui le prescrizioni interruttive abbiano avuto un impatto apprezzabile sull’attività del debitore. Tuttavia il rispetto delle misure di contenimento e l’esclusione della responsabilità del debitore sono rimessi alla valutazione discrezionale del giudice, il quale non potrà valutare la responsabilità del debitore con il consueto rigore previsto dall’art. 1218 c.c.. Peraltro va detto che la disciplina generale dei contratti del codice civile prevede già alcune soluzioni straordinarie. Queste possono essere invocate nell’ambito delle locazioni in essere ed azionabili nell’incombenza di eventi fortuiti ed indipendenti dalla volontà del contraente.

Il codice civile dispone che la sopravvenuta e temporanea impossibilità di adempiere la prestazione sospende l’esecuzione del contratto, senza che il ritardo possa essere imputato alla condotta colpevole del debitore. Al conduttore penalizzato è quindi consentito il differimento dei versamenti dovuti senza conseguenze negative, a condizione che sia ragionevolmente presumibile il nesso di causalità tra omesso pagamento e l’impatto del virus sull’attività svolta. Qui si incentra il nodo cardine, la prova del cosiddetto nesso di causalità, dove avrà rilevanza la prova del calo del fatturato. Il risultato finale è l’aumento del contenzioso.

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Il ruolo centrale della mediazione

L’emergenza dà propulsione alla mediazione locatizia per il principio dell’art. 91 del Decreto Cura Italia. Il giudice, nel disporre la mediazione ex D.Lgs. 28/2010, dovrà valutare la natura della causa, il comportamento delle parti, valorizzando le opportunità derivanti da una composizione stragiudiziale della lite. Dovrà tener conto anche della situazione emergenziale che, se da un lato rallenta l’attività giudiziaria, dall’altro stimola le parti a riconsiderare le reciproche posizioni nell’attuale contesto socio economico, anche sulla scorta del principio solidaristico, per una più rapida e definitiva risoluzione della controversia.

Lo conferma il tribunale di Perugia dove il giudice – nell’ordinanza del 6 ottobre 2020 – dispone il tentativo di mediazione anche in base al principio solidaristico per giungere prima a definire la lite. Un’ordinanza molto articolata, in cui il giudice ha disposto la mediazione nel corso di un processo che riguardava un contratto di franchising (ormai cessato) e la connessa violazione del patto di non concorrenza con richiesta di risarcimento del danno (del valore di circa 200.000 euro). La scelta di disporre la mediazione viene fondata dal giudice su una serie di rilevi che attengono il comportamento delle parti, i rapporti commerciali e personali. Valutazioni, quindi, non strettamente giuridiche.

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