Donazione terreni ai figli: lecita anche se rivenduti subito

di Paolo Alliata
donazione terreni ai figli

La Corte di Cassazione si pronuncia sulla donazione di terreni ai figli. L’operazione è lecita anche quando i figli rivendono subito i terreni. I dettagli e i risvolti fiscali a seguito della sentenza degli Ermellini.

Non vi è nessun comportamento abusivo nella donazione di terreni ai figli e nella successiva vendita a terzi da parte del donatario. Si spera che la sentenza della Corte di Cassazione n. 26947 del 26.11.2020 serva a chiarirlo anche all’Agenzia delle Entrate.

La sentenza in commento evidenzia che l’art. 37, terzo comma, D.P.R. 600/1973, prevede che “in sede di rettifica o di accertamento d’ufficio sono imputati al contribuente i redditi di cui appaiono titolari altri soggetti quando sia dimostrato, anche sulla base di presunzioni gravi, precise e concordanti, che egli ne è l’effettivo possessore per interposta persona“.

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Donazione di terreni ai figli: la posizione dell’Agenzia delle Entrate

L’assunto della Agenzia delle Entrate è che, attraverso il collegamento tra la donazione e la successiva vendita a terzi, i donanti, in realtà, non abbiano versato quanto da essi dovuto se avessero proceduto alla vendita dei terreni direttamente nei confronti dei terzi.

Lo schema negoziale delle donazioni con vendite successive da parte dei donatari avrebbe reso la plusvalenza di molto inferiore a quella che si sarebbe realizzata se il donante avesse venduto direttamente. Ricordiamo che la plusvalenza è la differenza tra il valore dei beni ricevuti in donazione ed il valore degli stessi beni venduti a terzi.

Per l’Agenzia, quindi, l’operazione complessiva aveva il fine esclusivo di evitare che i donanti dovessero dichiarare la plusvalenza che avrebbero realizzato vendendo direttamente i terreni.

La Cassazione: è consentito scegliere l’opzione fiscale meno onerosa

La Corte di Cassazione evidenzia che trattandosi di rapporti patrimoniali tra padre e figli, deve tenersi conto della libertà di pianificazione della successione da parte del genitore e del carattere genuino della donazione ai figli (Cass.Civ., 26 ottobre 2016, n. 21572; da ultimo anche Cass. 17 maggio 2017, n. 12316).

Inoltre, nulla impone al contribuente di optare, nell’esercizio della propria attività negoziale, per la soluzione più onerosa sul piano fiscale (Cass.Civ., 25 marzo 2015, n. 5937).

La sentenza in commento richiama anche recenti precedenti ove la Cassazione ha affermato che non vi è sottrazione di imposta nel caso in cui i beni donati siano stati venduti persino lo stesso giorno della vendita a terzi e per il medesimo valore indicato nella donazione (Cass., sez. 5, 4 giugno 2020, n. 10561; Cass., sez. 5, 23 luglio 2020, n. 15746; contra però Cass., 7 marzo 2018, n. 5420, ma in presenza anche di un preliminare di vendita del terreno da parte del donante al soggetto che successivamente lo aveva acquistato dalle figlie donatarie).

L’avviso di accertamento è stato ritenuto illegittimo anche nel caso in cui il terreno era stato venduto dal figlio-donatario dopo tre mesi, per un corrispettivo pari al valore dichiarato nell’atto di donazione, ed una limitata somma era stata percepita dal donante al fine del pagamento dell’imposta di donazione (Cass., 3 agosto 2016, n, 16158).

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Donazione terreni ai figli: garantita la pianificazione fiscale familiare

La motivazione della CTR Lombardia si rivela quindi congrua e sufficiente, alla stregua dei principi stabiliti in materia dalla Corte di Cassazione. La stessa CTR, infatti – nell’ambito di una donazione di beni dai genitori ai figli, i quali, dopo qualche mese hanno ceduto a società terze – ha:

  • da un lato, indicato come finalità della operazione una pianificazione familiare (“razionalizzazione fiscale del loro patrimonio“);
  • dall’altro, valorizzato quale elemento di fatto decisivo la plusvalenza comunque realizzatasi con la successiva vendita.

Nel caso di specie, infatti, i figli-donatari non hanno ceduto i terreni ad un prezzo maggiorato rispetto al valore delle donazioni ricevute.

La Commissione regionale, sul punto, ha osservato che “i donatari non sono stati esentati dalla tassazione, perché hanno assoggettato a tassazione la differenza tra il valore della donazione e i corrispettivi percepiti dalla vendita degli immobili“. La vicenda evidenzia, inoltre, che negli anni precedenti i donanti avevano effettuato anche quatto vendite, a dimostrazione della esigenza di sistemazione del patrimonio immobiliare familiare.

La Corte evidenzia anche che non sono stati individuati, dall’Agenzia delle Entrate, altri indizi idonei a dimostrare l’imputazione del reddito, derivante dalla plusvalenza per la cessione dei terreni, in capo ai genitori donanti, quali il versamento di acconti al donante o la partecipazione di questi alle trattative per la vendita (Cass.Civ., 6276/2018; Cass.Civ., 17128/2018, dove si afferma che pure le trattative condotte da soggetti diversi dai donatari o dallo stesso donante costituiscono elemento perfettamente compatibile con il negozio di donazione).

Ottimi spunti, quindi, per una eventuale difesa da simili richieste dell’Agenzia delle Entrate.

Scarica la sentenza della Cassazione

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