Condominio e Superbonus: e se un condòmino dissente?

di Alessandro De Adamo
condominio e superbonus

Esistono già numerosi ostacoli burocratici sugli interventi che rientrano nel Superbonus 110%. Cosa succede se ci sono diverse opinioni o possibilità economiche dei vari condòmini? Facciamo il punto tra regole ed esempi di calcolo.

Le discipline di condominio e Superbonus 110% sono ormai legate a doppio filo. Per varare i lavori agevolabili con Superbonus 110% non è richiesta l’unanimità dei consensi dei condòmini. L’assemblea condominiale delibera, infatti, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

La norma, dettata dall’articolo 119, comma 9–bis, del D.L. 34/2020 (il c.d. Decreto Rilancio), attribuisce alla stessa maggioranza le decisioni in materia di cessione del credito o sconto in fattura, le quali divengono vincolanti anche nei confronti della minoranza dissenziente, per effetto delle regole generali in materia condominiale.

Per riassumere, l’assemblea può deliberare con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio:

  1. l’approvazione di uno o più interventi di cui all’art. 119 del c.d. Decreto Rilancio, e cioè i lavori che consentono la fruizione del Superbonus 110%;
  2. l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121 del c.d. Decreto Rilancio.

Un’accortezza: la norma in questione vale anche per i condomini minimi.

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Condominio e Superbonus 110%: l’imputazione delle spese

Ricordo che il singolo condomino partecipa alle spese sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.

Sempre ai sensi dell’articolo 119, comma 9–bis, del D.L. 34/2020 (il c.d. Decreto Rilancio), così come modificato dalla Legge di Bilancio 2021, l’assemblea potrebbe aggirare l’ostacolo dei condòmini recalcitranti decidendo di imputare la totalità delle spese ad uno o più proprietari (con l’assenso di questi ultimi), sempre nel rispetto della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

Qualora vengano imputate spese a uno o più proprietari non in ragione ai millesimi di proprietà, costoro usufruiranno della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici in proporzione alle spese sostenute rispetto al totale determinato dal computo metrico.

Anche in questo caso le considerazioni appena descritte coinvolgono pure i condomini minimi.

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Condominio e Superbonus 110%: esempio di calcolo su quote di spesa e detrazioni maturate

Si riporta graficamente un condominio esemplificativo.

condominio e superbonus
  1. ABITAZIONE 1 + GARAGE 1: proprietà di Caterina, 250/1000 del totale;
  2. ABITAZIONE 2 + GARAGE 2: proprietà di Daniele, 400/1000 del totale;
  3. ABITAZIONE 3 + GARAGE 3: proprietà di Camilla, 350/1000 del totale.

Per semplicità poniamo che lintervento consistente nella realizzazione del solo cappotto soddisfa il requisito del doppio salto di classe energetica. Ipotizziamo inoltre che l’importo dei lavori determinato da computo metrico sia di 100.000 euro.

Camilla non ha alcuna disponibilità economica per sostenere le spese, nonostante sia interessata alla realizzazione del cappotto. Daniele decide così di sostenere la spesa per conto di Camilla. I condòmini dunque predispongono per iscritto una scrittura privata che indica la diversa ripartizione delle spese rispetto alla regola generale dei millesimi di proprietà.

Quanto devono partecipare alle spese i vari condòmini? Qual è la detrazione che maturano?

  • Spesa che deve sostenere Caterina = 100.000 x 250/1000 = 25.000 euro
    • Detrazione che spetta a Caterina = 25.000 x 110% = 27.500 euro;
  • Spesa che deve sostenere Daniele = 100.000 x 750/1000 = 75.000 euro
    • Detrazione spettante a Daniele = 40.000 × 110% = 82.500 euro;
  • Spesa che deve sostenere Camilla = 100.000 x 0/1000 = 0 euro
    • Detrazione spettante a Camilla = 0 ×110% = 0 euro.

Qual è il massimale di spesa consentito?

  1. Quota di Caterina (abitazione 1 + garage 1) = 40.000 x 2 = 80.000 euro;
  2. Quota di Daniele (abitazione 2 + garage 2) = 40.000 x 2 = 80.000 euro;
  3. Quota di Camilla (abitazione 3 + garage 3) = 40.000 x 2 = 80.000 euro;

TOTALE MASSIMO CONDOMINIO = 240.000 euro

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Conclusioni da adottare

L’importo dei lavori determinato da computo metrico di 100.000 euro è inferiore al massimale di spesa consentito che è pari a 240.000 euro. Quindi tutte le spese sostenute godranno del Superbonus 110%. La quota di partecipazione alle spese è la seguente:

  1. Caterina: 25.000 euro
  2. Daniele: 75.000 euro
  3. Camilla: 0 euro

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